Agevolazione prima casa entro 18 mesi dal rogito notarile - conduttore non lascia l'immobile - mancato trasferimento residenza - perdita dell'agevolazione.

Come è noto, l'agevolazione "prima casa" decade se l'acquirente non trasferisce la propria residenza nell'immobile, oppure in altra abitazione presso lo stesso Comune, entro 18 mesi dal rogito. 

Una situazione ricorrente riguarda il caso in cui l'immobile sia ancora occupato dal conduttore che non  lascia l'immobile entro i termini previsti, impedendo di fatto all'acquirente il trasferimento della residenza. 

La Suprema Corte, con la recente sentenza del 5 febbraio 2026, n. 2487, ha affrontato nuovamente un caso simile chiarendo il tema della forza maggiore in materia di agevolazioni "prima casa".

La Corte ha evidenziato come la giurisprudenza sia stata in passato contrastante:

• Alcune decisioni (ad esempio Cass. Sez. 6, 17/12/2015, n. 25437) avevano ritenuto sussistente la forza maggiore in caso di mancato trasferimento della residenza a causa di ostacoli posti dall'inquilino, impedendo temporaneamente l'acquisizione del possesso dell'immobile. Nella fattispecie, il ritardo di circa dieci mesi per ottenere il rilascio era stato considerato evento sopravvenuto e non prevedibile.

• Altre ordinanze, come le n. 3095/2019 e 12466/2021, escludevano invece la forza maggiore.

Le Sezioni Unite, con la decisione n. 8094 del 23 aprile 2020, hanno superato il contrasto, affermando il principio secondo cui la forza maggiore opera solo quando la mancata realizzazione dell'intento da cui dipende l'agevolazione deriva da una causa esterna, sopravvenuta, imprevedibile ed inevitabile, e non da un comportamento dell'acquirente. In altre parole, il beneficio fiscale è perduto se il contribuente non ha fatto tutto quanto in suo potere per adempiere agli obblighi, salvo eventi eccezionali fuori dal suo controllo.

Applicando tale principio alla fattispecie in esame, la Corte ha rilevato che l'immobile era occupato da un conduttore noto all'acquirente al momento del rogito, rendendo prevedibile che la residenza non potesse essere trasferita entro il termine di legge, considerato il tempo occorrente per far valere i propri diritti in giudizio.

Inoltre la Suprema Corte aggiunge che il trasferimento di residenza sarebbe potuto avvenire in un'altra abitazione, non necessariamente nella casa acquistata ed oggetto di benefici. La norma (art. 1, nota II bis lett. A, parte prima della tariffa, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986), infatti, non richiede il trasferimento nella casa acquistata, ma nel Comune.

Gli Ermellini, quindi, nel caso di specie hanno ritenuto che, mancando il requisito dell'imprevedibilità e dell'inevitabilità dell'evento ostativo, non può configurarsi la forza maggiore, comportando la decadenza dell'agevolazione "prima casa".

Pertanto, in casi simili è fondamentale prestare particolare attenzione alla situazione dell'immobile al momento dell'acquisto. Se l'immobile è occupato da un conduttore, è consigliabile attivarsi tempestivamente per valutare i tempi della liberazione del cespite e, se necessario, richiedere lo sfratto, in modo da garantire il trasferimento della residenza nel Comune entro i termini di legge e preservare il diritto all'agevolazione "prima casa".