La nullità urbanistica ex art. 46 DPR 380/2001: il chiarimento delle Sezioni Unite (sent. n. 8230/2019)
Quando si firma un atto tra vivi avente per oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali, l'art. 46 del DPR 380/2001 impone l'inserimento dei titoli edilizi (come la licenza di costruire o la SCIA) .
Una delle domande più frequenti è: 'Cosa succede se l'immobile presenta delle irregolarità urbanistiche? L'atto è nullo?'
Per anni, la giurisprudenza ha oscillato tra rigore formale e verifiche sostanziali, creando non poca confusione.
In questo articolo facciamo chiarezza sulla storica sentenza delle Sezioni Unite del 2019, spiegando perché la validità di un acquisto non sempre coincide con la regolarità dell'immobile
La disciplina della nullità prevista dall'art. 46 del DPR n. 380/2001 ha rappresentato per lungo tempo uno dei profili più delicati nelle operazioni di trasferimento immobiliare, generando incertezze applicative e un rilevante contrasto giurisprudenziale.
In particolare, si sono contrapposti due orientamenti interpretativi.
Secondo una prima tesi, di matrice formale, la nullità colpirebbe esclusivamente l'atto che non contenga la dichiarazione dell'alienante relativa agli estremi del titolo edilizio dell'immobile. In questa prospettiva, la nullità avrebbe natura testuale, ai sensi dell'art. 1418, comma 3, c.c., e sarebbe volta a sanzionare la sola omissione della dichiarazione imposta dalla legge, a prescindere dalla verifica della conformità urbanistica dell'immobile.
Un diverso orientamento, affermatosi a partire dal 2013, ha invece sostenuto una concezione sostanziale della nullità, ritenendo nulli gli atti di trasferimento aventi ad oggetto immobili non conformi alla normativa urbanistica. Secondo tale impostazione, la nullità discenderebbe dalla violazione di norme imperative (art. 1418, comma 1, c.c.) e potrebbe colpire anche i contratti preliminari, pur privi di effetti traslativi.
Il contrasto è stato rimesso alle Sezioni Unite con ordinanza n. 20061 del 30 luglio 2018. La Sezione rimettente ha manifestato una chiara preferenza per la tesi formalistica, evidenziando come la nozione di "irregolarità urbanistica" sia ampia e non sempre univoca e come l'adesione alla tesi sostanziale rischi di produrre effetti distorsivi, soprattutto in danno dell'acquirente, costretto a recuperare il prezzo versato anche in presenza di irregolarità non immediatamente percepibili.
Con la citata sentenza le Sezioni Unite hanno composto definitivamente il contrasto, aderendo all'impostazione formale e affermando il seguente principio di diritto:
«La nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art. 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato».
La Corte ha dunque chiarito che la nullità urbanistica non è collegata alla gravità o alla tipologia delle difformità edilizie (totale difformità, variazione essenziale o parziale difformità), ma esclusivamente alla mancanza formale della dichiarazione urbanistica nell'atto, purché il titolo indicato esista realmente e sia riferibile all'immobile oggetto di trasferimento.
Resta fermo che eventuali irregolarità urbanistiche possono assumere rilievo su altri piani — contrattuale, risarcitorio o amministrativo — ma non incidono sulla validità del contratto in presenza della dichiarazione richiesta dall'art. 46 del DPR 380/2001.
Questo orientamento rafforza l'esigenza di una attenta due diligence legale e urbanistica preventiva, soprattutto nelle operazioni immobiliari complesse, al fine di consentire alle parti di assumere decisioni consapevoli, valutando correttamente i rischi giuridici connessi all'operazione.